В конце июля хокимият Ташкента приостановил строительные работы на 59 объектах. Дома возводились без разрешительных документов и необходимых техзаключений. При этом часть квартир в них уже была продана покупателям, которые, как предполагается, теперь останутся без недвижимости и, возможно, без своих накоплений.

В этой статье мы постарались объективно рассмотреть ключевые факторы и ответить на важный вопрос – стоит ли теперь доверять только вторичному рынку и покупать квартиру в старом фонде?

Цена и доступность

Квартиры в старом фонде могут оказаться дешевле – вдали от центра сегодня можно найти 2-комнатную квартиру в пределах 40 тысяч долларов. Но будьте готовы к устаревшим планировкам, изношенным коммуникациям и, возможно, необходимости серьезно вложиться в ремонт сразу после покупки.

Новостройки, как правило дороже, но можно оформить рассрочку или льготную ипотеку. Особенно выгодна ипотека на этапе строительства – вы можете позволить себе купить квартиру с большим количеством комнат или большей площадью.

Эксперты в сфере настоятельно советуют избегать новостроек, цена которых значительно ниже рынка – возможно, что есть серьезные подводные камни.

Юридическая безопасность

При выборе жилья в старом фонде риски зависят от истории конкретной квартиры. Среди распространенных проблем – неправильно оформленная приватизация, неучтенные долги по коммунальным услугам, которые перейдут к новому собственнику, а также возможность появления наследников, о которых не знали покупатели.

Отдельный риск связан с тем, что до введения единой электронной базы, прописки оформлялись в домовых книгах паспортных столов. Поэтому нередки случаи, когда спустя год или даже позже могут появиться люди и предъявить права на купленную недвижимость.

При выборе новостройки главный риск – застройщик. Как показывают последние события, доверять можно только опытным компаниям с многолетней историей, большим портфолио реализованных проектов, полным пакетом разрешительной документации и аккредитацией в банках-партнерах.

При выборе новостройки обратите внимание на количество уже реализованных застройщиком проектов (чем больше – тем лучше).

Также обязательно проверьте наличие следующих документов:

Разрешение на строительство;

Правоподтверждающие документы на землю;

Технические условия для подключения к инженерным сетям;

Заключение о сейсмостойкости (для домов выше 12 этажей);

Обратите внимание на договор: после полноценного запуска системы эскроу-счетов единственная законная форма – договор долевого участия (ДДУ).

Состояние дома

Вторичное жилье может оказаться в хорошем состоянии, но омрачить ситуацию нередко могут низкие потолки, старый подъезд и изношенные внутридомовые коммуникации. В панельных домах также часто бывает холодно: зимой стены промерзают, появляется плесень, а на верхних этажах могут очень слабо греть батареи. Риски отключений и аварий в старом фонде, к сожалению, выше, так как очень часто электропроводка, щитки и трубы не ремонтируются годами.

На этом фоне основные плюсы новостроек – это современные стандарты строительства, энергоэффективности и сейсмостойкости. Помимо этого, у большинства новых домов сегодня есть закрытые дворы без машин, пропускная система и развитая инфраструктура (кофейни, магазины в шаговой доступности, салоны красоты и так далее) на первых этажах. Также часто есть цифровые сервисы от управляющей компании, которые значительно облегчают жизнь, а также резервные системы энергоснабжения.

Если решили брать квартиру в старом фонде, то в первую очередь рассмотрите старые кирпичные дома, особенно "сталинки". Они пережили землетрясение 1966 года, и скорее всего, простоят еще долгие годы.

Ремонт

Плюс вторичного жилья – ремонт уже есть. Минус – не факт, что он вам подойдет. Новоиспеченным владельцам вторички часто приходится все переделывать: обновлять сантехнику, электрику, полы, что прибавит 10-15 % к итоговой стоимости квартиры.

Оптимальный вариант в случае с новостройкой – взять жилье с ремонтом от застройщика, так как когда дом будет сдан, вы можете въехать в уже готовую квартиру. Дополнительный плюс – вы можете включить стоимость ремонта в ипотеку и не тратить сразу большое количество денег.

Если застройщик предлагает вам голые стены, подсчитайте, во сколько обойдется ремонт и готовы ли вы инвестировать в это свое время, силы и нервы.

Если берете квартиру в новостройке с ремонтом, то обратите внимание на наличие гарантии. Выбирайте тех девелоперов, которые предлагают послепродажную гарантию на все виды работ.

Самовольные перепланировки в старом фонде – настоящий бич Ташкента. Если владелец без согласования внес серьезные изменения в конструктив или коммуникации, то, возможно, их никогда не получится узаконить. Если выбор пал на квартиру с перепланировкой, попросите продавца предоставить документы, подтверждающие ее законность.

Но, даже если с документами все в порядке, это не гарантирует безопасности – переделки у соседей могут нарушать прочность всего здания, что особенно критично для сейсмоопасного Ташкента.

Риски реновации

Выбирая квартиру из вторичного фонда, тщательно изучите недавно опубликованный генплан Ташкента – множество панельных и кирпичных домов 1960–1980-х годов могут попасть под реновацию и вам может грозить выселение. Как результат – возможно, придется снимать временное жилье и, конечно же, пройти длительный период адаптации на новом месте.

При выборе новостройки риски попасть под реновацию минимальные, если грамотно подойти к выбору застройщика. Девелоперы находятся в постоянном контакте с городскими властями, активно участвуют в программах обновления города и координируют свои проекты в соответствии с планами городского развития.

Как выбирать жилье в 2025 году

В 2025 году рынок недвижимости в Ташкенте меняется. Массовые остановки строек – тревожный, но важный сигнал: нельзя покупать вслепую.

Если вы хотите быстро заселиться – ищите вторичку, но проверьте все до мелочей. Привлеките юриста, на этом рынке – может быть очень много "подводных камней".

Если выбираете новостройку – изучите застройщика. Лучше довериться тем, кто прошел все проверки, долго присутствует на рынке, обладает всеми документами и большим портфелем построенных объектов.

Сравнивайте условия – не только цену, но и инфраструктуру, отделку, наличие послепродажной гарантии.

И вне зависимости от того, где планируете покупать жилье, проверяйте документы – не верьте на слово риелтору или застройщику.

А чтобы было легче определиться, мы подготовили сравнительную таблицу плюсов и минусов жилья во вторичном фонде и новостройках.