В Узбекистане принят в первом чтении законопроект, призванный кардинально изменить подходы к градостроительной реновации. Документ вводит строгие регламенты для защиты прав собственников, определяет механизмы компенсации и устанавливает ответственность за срыв сроков реализации проектов, что является ответом на многочисленные жалобы граждан в прошлом.

Выступая в Законодательной палате Олий Мажлиса, заместитель министра юстиции Махмуд Истамов констатировал, что отсутствие специализированного законодательного акта в сфере реновации приводило к системным нарушениям прав владельцев недвижимости. Проблемы, возникавшие при реализации предыдущих проектов, неоднократно становились причиной массовых недовольств и обращений в государственные органы. По его словам, это привело к возбуждению сотен уголовных дел, инициированных в интересах пострадавших собственников, чьи права были ущемлены инвесторами. Новый закон призван создать прозрачную и справедливую систему взаимоотношений между правообладателями, инвесторами и государством.

Согласно данным, представленным Министерством юстиции, жилищный фонд Узбекистана включает почти 42 тысячи многоквартирных домов. Из них около 17 тысяч-это здания малой этажности, преимущественно двух- и трехэтажные, построенные несколько десятилетий назад. Официально признано, что 343 дома уже исчерпали свой нормативный срок эксплуатации и находятся в аварийном состоянии, представляя прямую угрозу для проживающих.

«Во многих наших населенных пунктах граждане продолжают проживать в морально и физически устаревших домах, не отвечающих современным стандартам безопасности и комфорта. Инженерные коммуникации-сети электроснабжения, водопроводы и газопроводы-находятся в критическом состоянии износа. В некоторых зданиях до сих пор отсутствует централизованная канализация, а туалеты расположены на улице», - детализировал ситуацию замминистра.

Программа реновации открывает значительные перспективы для уплотнения городской застройки. На месте 17 тысяч малоэтажных строений возможно возвести порядка 13,5 тысяч современных многоквартирных зданий высотой от семи до девяти этажей. Такой подход позволит увеличить жилую площадь и почти втрое нарастить количество жителей на той же территории. Формирование целостных жилых массивов, в свою очередь, обеспечит более рациональное использование существующей инфраструктуры и энергетических ресурсов. Чиновник также отметил рост числа инициатив со стороны частного сектора по строительству современных жилых комплексов, а также коммерческих объектов на месте ветхого жилья. Однако он акцентировал внимание на том, что проекты реновации должны охватывать не только инвестиционно привлекательные центральные районы, но и отдаленные территории.

Законопроект «О градостроительной реновации» прошел этап общественного обсуждения, в ходе которого с его положениями ознакомились более 3 тысяч человек, внесших 154 предложения. Анализ реакции общественности и публикаций в средствах массовой информации выявил две основные зоны беспокойства граждан: гарантии защиты имущественных прав и установление справедливой компенсации, а также риски принудительного сноса без четких критериев и согласия владельцев.

Новый закон вводит строгие барьеры для предотвращения подобных сценариев. Реновация будет осуществляться исключительно в зонах, определенных генеральными планами городов, а также на территориях с подтвержденным аварийным фондом. Инициировать проект могут как хокимияты, так и сами жители или частные инвесторы. Ключевым условием для запуска процесса со стороны инвесторов или жителей является сбор предварительных, нотариально заверенных согласий от не менее чем 80% собственников. «Если четыре из пяти владельцев недвижимости не выразят поддержку проекту, такое предложение даже не будет вынесено на дальнейшее рассмотрение», - подчеркнул Истамов.

После утверждения проекта с каждым собственником будет индивидуально согласована форма компенсации. Финальным шагом перед началом любых работ станет подписание трехстороннего соглашения между хокимиятом, инвестором и правообладателем. Замминистра особо отметил: «Без достижения стопроцентного согласия всех собственников никакие строительные работы или снос существующих зданий производиться не будут».

Вместе с тем, реализация масштабных проектов реновации ставит перед городами и экологический вызов. Снос даже нескольких десятков старых малоэтажных домов часто означает уничтожение сложившейся за десятилетия экосистемы, включающей взрослые деревья и зеленые зоны. Ликвидация 10-20 зрелых деревьев, образующих единую зону, наносит серьезный удар по местной биофлоре. Восстановление такого зеленого массива в новом месте является чрезвычайно сложным и долгосрочным процессом. Посадка молодых саженцев не может одномоментно компенсировать потерю взрослых деревьев, которые выполняют важные функции по очистке воздуха, созданию тени и поддержанию биоразнообразия. Этот аспект требует от планировщиков и инвесторов разработки комплексных программ компенсационного озеленения, выходящих за рамки формальной высадки новых растений.

Законопроект предусматривает три варианта компенсации для владельцев недвижимости:

1 - Предоставление равноценного жилого или нежилого помещения в новом здании, построенном на территории реновации.

2 - Предоставление жилого помещения в другом районе города.

3 - Выплата денежной компенсации, рассчитанной на основе рыночной стоимости изымаемого объекта.

Для обеспечения комфортного переезда предусмотрены дополнительные меры поддержки. Если собственник вынужден арендовать жилье на время строительства, все расходы на аренду будут полностью покрыты инвестором. Кроме того, каждому правообладателю будет выплачена единовременная сумма в размере 12% от рыночной стоимости его старой недвижимости для покрытия расходов, связанных с обустройством на новом месте.

С целью предотвращения долгостроев устанавливается предельный срок реализации проекта реновации-два года. В случае нарушения этого срока вводится жесткая финансовая санкция: инвестор будет обязан выплачивать пеню в размере 0,5% от стоимости имущества за каждый день просрочки. Для управления каждым проектом будет создаваться отдельная дирекция в форме юридического лица, которая станет гарантом выполнения обязательств.

«Эта система призвана не допустить повторения ситуаций с замороженными стройками и неисполненными обязательствами, которые мы наблюдали в прошлые годы. Если инвестор не сможет завершить проект, объект будет передан в ведение специально создаваемого Фонда поддержки градостроительной реновации. С привлечением нового инвестора работы будут продолжены. Государство, таким образом, гарантирует, что ни один дом не останется недостроенным», - заверил Истамов.

Закон также открывает для собственников возможность стать соинвесторами. Если они сочтут проект экономически привлекательным, они смогут обменять рыночную стоимость своего жилья на долю в проекте и в будущем получать доход от его коммерческой реализации.

В мировой практике одним из самых известных примеров реновации является программа «Большой Париж» (Grand Paris), запущенная во Франции. Этот проект направлен не только на обновление жилищного фонда, но и на полную реорганизацию транспортной системы и создание новых экономических центров вокруг столицы, что показывает комплексный подход к развитию городских агломераций, выходящий за рамки простого строительства.